上海律师解读从一起案例看房子如何善意取得

案例：王某和李某为夫妻关系，婚后共同购买了一套价值50万的房产，登记在王某名下。王某在李某不知情的情况下把房产以80万的价格转卖给了陈某，后李某发现时该房产已在陈的名下，因此李某起诉王某与陈某的合同无效，并要求陈某返还房产。后来法院经审理后判决：王某与陈某的房屋买卖合同有效，并确认陈某合法取得涉案房产。上述案例是一起典型的涉及不动产善意取得的案件。

善意取得制度，是民法物权中的一项重要制度，指动产占有人以动产所有权的转移或其他物权的设定为目的，移转占有于善意第三人时，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。原动产所有人不得请求第三人返还，而只能要求让与人返还不当得利或赔偿损失。依照通说，善意取得制度起源于日耳曼法“以手护手”原则，即后手为前手权利的唯一保障。正如日耳曼法谚曰：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”善意取得制度，是均衡所有权人和善意受让人利益的一项制度，首先它在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权安全。其次它侧重维护善意受让人的利益，促进交易安全。当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人。这样有利于维护交易的安全，还有利于鼓励交易。

传统的善意取得理论，其只能适用动产，不动产适用善意取得只是奢望。2007年3月16日。第十届全国人民代表大会第五次会议终于表决通过了审议数次的《中华人民共和国物权法》，其中106条明确规定了不动产适用善意取得制度，根据该条规定，我国不动产善意取得制度的要件主要包括：

第一，让与人对让与不动产无处分权。案例中的夫妻其中一方未经另一方同意就私下卖掉夫妻共有的房产，就属于无权处分了另一半财产的情况。

第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。案例中陈某以80万的价格购买房产就是有偿法律行为。

第三，受让人须为善意。这里的善意我们可以理解为受让人对转让人无处分权的情形不知情。比如案例中陈某并不知道王某转让的房产是与他人共有，就表面的信息而言丙某只能推定出郑某是产权人，故构成“善意”的要件。假如陈某明知王某故意低价转让房屋是为转移财产，并与其串通行为绝对是“恶意”，故陈某最后并不能取得房屋所有权。

第四，已作权利变更登记。不动产物权的转移以登记为准，如果受让人没有作权利的变更登记，那么也不能适用善意取得。即案例中假如陈某即使是“善意”买房，但是房屋如还尚未过户到他名下，那么他也不能取得该房产。

满足上述条件的即构成不动产善意取得，不动产善意取得人自物权登记名义人处取得物权，受法律保护。因不动产善意取得而丧失物权的真正权利人，可以通过异议登记、更正、起诉登记名义人要求赔偿损失、要求国家赔偿等方法，维护自己的权益。